Arbeitsrecht, Erbrecht, Verkehrsrecht, Rechtsanwalt, Rechtsanwälte, Bochum

Rechtsanwalt, Bochum, Mietrecht

Gartenpflegepflichten des Mieters und "starre" Schönheitsreparaturpflicht

Die in einem Wohnraummietvertrag (hier: aus 1999) hinsichtlich der auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparatu-ren enthaltene Formularklausel, "Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, Treppenhäusern in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonsti-gen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen spätestens nach sieben Jahren zu tätigen", enthält eine "starre" Fristenregelung und ist gem. § 307 I 1 BGB bzw. § 9 I AGBG unwirksam (Anschluß an BGH, NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653).

-> Hätte der Vermieter auf das Wort "spätestens" verzichtet und statt dessen "im Allgemeinen" verwendet, dann wäre die Schönheitsreparaturklausel nicht zu beanstanden. Entscheidend ist, daß der durchschnittliche, verständige Mieter erkennen kann, daß der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustandes der Mieträume - namentlich wegen Verwendung "langlebiger Materialien - auch nach oben abgewichen werden kann. Jedoch ist der Mieter, der sich auf einen guten Erhaltungszustand beruft, dafür auch beweispflichtig. Der Mieter muß beachten, daß Schönheitsreparaturen, soweit wirksam vereinbart, unabhängig vom Zustand der Mieträume bei Übernahme geschuldet werden.
Ist der Mieter eines Einfamilienhauses lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur ein-fache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, z. B. Rasenmähen, Unkrautjähten und Entfernen von Laub. Solange keine Verwahrlosung des Garten droht, steht dem Vermieter mangels gegenteiliger Absprache hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu.
Hat der Vermieter den Mieter durch eine unberechtigte fristlose Kündigung zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache veranlaßt, steht ihm nach dem Grundsatz venire factum proprium ein weitgehender Mietzinsanspruch nicht zu. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004 - 10 U 70/04)

-> Bei durch den Mieter verschuldeter fristloser Kündigung steht dem Vermieter Ersatz der für den ausgefallen Mietzins während der an sich einschlägigen Kündigungsfrist zu. Dies gilt nicht, wenn die fristlose Kündigung des Vermieters nicht gerechtfertigt war oder die fristlose Kündigung des Mieters berechtigt war.

[hoch]

[Kanzlei|Anfahrt|RECHT aktuell|Ratgeber|Kontakt]