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Einmal mangelfrei, nicht immer mangelfrei

Zu den Grundpflichten des Vermieters gehört es, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und die Wohnung während der gesamten Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Verschlechtert sich der Zustand oder war er von Anfang an nicht vertragsgemäß, dann schuldet der Mieter nur eine geminderte Miete und kann vom Vermieter u. U. auch Schadensersatz verlangen.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte sich nun in einem Rechtsentscheid vom 4.8.1999 mit einem Fall zu beschäftigen, in dem sich der Zustand der Wohnung gar nicht verändert hatte, nur die Untersuchungsmethoden für Umweltbelastungen hatten sich verbessert, und die Grenzwerte waren verschärft worden. Es ging dabei um die Frage, ob die Mietwohnung mangelhaft wird, wenn die Schadstoffbelastung der Wohnung zwar gleichbleibend ist, die Grenzwerte jedoch angehoben werden.

Im konkreten Fall hatten die Mieter im Jahre 1979 ein Einfamilienhaus angemietet. Im Jahre 1990 stellte ein Sachverständiger fest, daß die Raumluftkonzentration von PCP die erst seit 1989 geltenden Empfehlungen des Bundesgesundheitsamtes überschritt.

Das Landgericht hatte sich zunächst auf den Standpunkt gestellt, daß eine einmal mangelfreie Wohnung nicht deshalb mangelhaft werde, weil sich Grenzwerte verschärfen. Entscheidend sei allein der Zustand und die Rechtslage bei Anmietung.

Dieses Urteil ist vom Bundesverfassungsgericht aufgehoben worden, weil das Bundesverfassungsgericht die Frage für so bedeutend hielt, daß das Landgericht einen Rechtsentscheid dazu hätte einholen müssen.

Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts muß unterschieden werden zwischen abstrakten und konkreten Gesundheitsgefahren.

Konkrete Gesundheitsgefahren durch Umweltgifte stellen immer einen Mangel dar und berechtigen zur Mietminderung, ggf. zu Schadensersatzforderungen und zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Schwieriger ist es bei bloßen abstrakten Gefährdungen. Diese liegen vor, wenn bestimmte Grenzwerte überschritten werden, aber eine konkrete Gesundheitsgefährdung nicht feststellbar ist. Hier muß zunächst auf den Zweck abgestellt werden, zu dem die Räumlichkeiten vermietet wurden. Räumlichkeiten, den dem Menschen als Wohnung dienen sollen, müssen bestimmten Mindestanforderungen genügen. Werden diese Mindestanforderungen nicht eingehalten, so liegt ein Mangel schon in der fehlenden Eignung zum Wohnen. Werden solche Vorschriften verschärft, wird eine Wohnung, die bisher den Bestimmungen genügt hat, den neuen Bestimmungen aber nicht mehr, ohne daß sich ihr Zustand verändert, mangelhaft. Die Wohnung wird dann aber erst ab diesem Zeitpunkt zum Wohnen ungeeignet.

Soweit solche eindeutigen gesetzlichen Vorschriften fehlen, entscheidet über die Eignung als Wohnraum grundsätzlich die Verkehrsanschauung. Insofern kann davon ausgegangen werden, daß ein gesundheitsschädlicher Zustand der Wohnung schon nach der Verkehrsauffassung regelmäßig einen Mangel der Wohnung begründet. Lassen sich aus der Verkehrsanschauung keine eindeutigen Maßstäbe entnehmen, ist darauf zurückzugreifen, weichen Zustand der Mietwohnung die Vertragsparteien vorausgesetzt haben. Auch hierbei werden die Vertragsparteien regelmäßig voraussetzen, daß die Wohnung nicht mit Schadstoffen belastet ist, die eine konkrete Gefährdung der Gesundheit der Bewohner bewirken.

Bei der Auslegung der Frage, was noch dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, ist eine den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdende Auslegung vorzunehmen. Soweit Abweichendes nicht vereinbart ist, können Ausgangspunkt für die Bewertung der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der Wohnung nur die bei Vertragsabschluß geltenden Standards sein; nur sie können die vom Mieter erwartete Soll-Beschaffenheit der Mietsache bestimmen und damit vom Vermieter geschuldet sein. Führen im Verlaufe des Mietverhältnisses neue Einsichten in die gesundheitsgefährdende Wirkung bestimmter Baustoffe zu verschärften wissenschaftlich-technischen Standards, bringen diese eine Änderung der vertraglichen Soll-Beschaffenheit der Mietsache mit sich, weil die Vertragsparteien regelmäßig von der Fortdauer der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der Mietwohnung ausgehen. Der Vermieter hat dann jeweils die Beschaffenheit der Mietsache herbeizuführen, die als Vorsorge gegen Gefahren für die Gesundheit der Bewohner der Mietsache nach dem aktuellen Standard erforderlich ist. Die Fehlerhaftigkeit der Mietsache tritt erst ein, wenn der Vermieter nach Bekanntwerden der entsprechenden verschärften Standards gleichwohl nicht die Ursachen der Gefährdung beseitigt.

Zu prüfen ist deshalb

1. Liegt eine konkrete Gesundheitsgefährdung vor, dann ist die Mietsache mangelhaft.

2. Liegt eine abstrakte Gefährdung wegen einer Grenzwertüberschreitung vor, muß unterschieden werden:

a) lag bei der Vermietung bereits ein Verstoß gegen öffentlich rechtliche Vorschriften oder Grenzwerte vor, war die Wohnung von Anfang an mangelhaft;

b) tritt während des Mietverhältnisses eine Verschärfung der Grenzwerte in Kraft, wird die Wohnung erst von diesem Augenblick an mangelhaft mit der Folge

aa) der Mietzins ist automatisch gemindert;

bb) der Vermieter schuldet nur Schadensersatz, wenn er den Zustand verschuldet hat, was regelmäßig nicht der Fall sein dürfte, oder wenn er nach Kenntnis von der abstrakten Gefährdung mit der Mangelbeseitigung in Verzug gekommen ist.

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