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Modelle zur Wohnungsbeheizung

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten. Hierzu gehört mangels abweichender Vereinbarung auch regelmäßig die Beheizbarkeit der Wohnung.

Der Vermieter hat hierzu verschiedene Möglichkeiten. So kann er dem Mieter zunächst eine Wohnung mit Etagenheizung zur Verfügung stellen. Der Mieter kann dann diese Heizung auf eigene Kosten betreiben, z.B. Brennstoff wie Kohlen oder Gas einkaufen. Der Vermieter kann aber auch mehrere Wohnungen gemeinsam beheizen. Das ist möglich durch eine vom Vermieter betriebene Zentralheizung, aber auch durch den Einkauf von Wärme von einem Drittunternehmer, z.B. einem Fernwärmeanbieter oder im Wege des Wärmecontractings durch Nahwärme. Die Heizkostenverordnung läßt diese verschiedenen Beheizungsmodelle zu.

Umstritten ist die Rechtslage dann, wenn der Vermieter bei einem bestehenden Mietverhältnis zur Wärmelieferung wechselt. Der Wechsel selbst ist regelmäßig zulässig, problematisch ist, weiche Kosten der Vermieter anschließend in die Abrechnung einstellen darf.

Dabei geht es um die Frage der Preiskalkulation. Hat der Vermieter eine Zentralheizung selbst betrieben, dann sind die Investitionskosten für die Heizung im Mietzins enthalten. In die Abrechnung fließen nur die reinen Verbrauchs- und Betriebskosten mit ein. Ist die Anlage selbst instandsetzungsbedürftig oder muss sie gar ausgetauscht werden, dann hat der Vermieter diese Kosten selbst zu tragen. Modernisiert er die Heizung, was insbesondere der Fall ist, wenn durch den Einbau einer neuen Anlage Heizenergie eingespart wird, dann kann er die Kosten für die neue Anlage gegebenenfalls unter Abzug fälliger Instandsetzungskosten im Rahmen des § 3 MHG zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen.

Der Vermieter, der im Fall einer instandsetzungsbedürftigen Heizungsanlage auf Wärmecontracting umstellt, muss selbst keine Kosten für die neue Heizung investieren. Diese Kosten werden vom Wärmeanbieter getragen. Dieser stellt dem Vermieter dafür nicht nur die reinen Betriebs- und Verbrauchskosten für den Betrieb der Heizung in Rechnung, sondern einen Wärmepreis, der auch die Anschaffungskosten für die Heizung und einen Gewinnanteil für das Unternehmen enthält. Faktisch zahlt der Mieter jetzt zumindest, was die Anschaffungskosten der Heizung betrifft, doppelt, da der Vermieter ja den Mietzins nicht um den darin enthaltenen Anteil für die Anschaffung der Heizung reduziert hat. Es findet also für den Mieter eine verdeckte Mieterhöhung statt, die auch dem Vermieter zugute kommt, da er die neue Heizung nicht bezahlen muss.

Festzustellen ist dazu,

bei Abschluß des Mietvertrages sind alle Modelle zulässig und von der Heizkostenverordnung ausdrücklich zugelassen;

der Vermieter kann im Rahmen einer Heizungsinstandsetzung- oder modernisierung auch auf das Wärmecontracting umstellen.

strittig ist aber, ob er bei einer solchen nachträglichen Umstellung den ganzen Wärmepreis auf den Mieter umlegen darf oder diesen um die anteiligen Anschaffungskosten für die Heizung und gegebenenfalls auch den Gewinnanteil des Wärmelieferanten reduzieren muss.

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