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Mietrecht

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieter

Bisher wurde bei einer mietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) davon ausgegangen, dass sie nicht rechtsfähig war, so dass der Mieterwechsel nur mit Zustimmung des Vermieters möglich war und die Gesellschaft selbst nicht verklagt werden konnte. Diese Rechtsprechung hat der BGH ausdrücklich aufgegeben und der (Außen‑)GbR Rechtsfähigkeit zuerkannt. Hieraus ergeben sich für die Praxis weitreichende Konsequenzen:

Soll eine GbR verklagt werden, können sowohl die Gesellschaft als solche wie auch alle einzelnen Gesellschafter prozessual in Anspruch genommen werden. Dies muss dann jedoch deutlich werden, indem zum einen die Gesellschaft als solche bezeichnet wird und daneben die einzelnen Mitglieder als Beklagte aufgeführt werden.

Eine zusätzliche Inanspruchnahme der Gesellschafter ist sinnvoll, wenn die Zwangsvollstreckung nicht auf das Vermögen der Gesellschaft beschränkt bleiben, sondern auch in das Privatvermögen der Gesellschafter gepfändet werden können soll.

Ist der Mietvertrag allein mit der GbR abgeschlossen, vollzieht sich ein Gesellschafter‑Mieterwechsel zukünftig ohne Zustimmung des Vermieters, weil dadurch die Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft nicht tangiert wird. Der ausscheidende Gesellschafter haftet jedoch noch 5 Jahre für die Ansprüche, die bis zu seinem Ausscheiden entstanden sind und während der Zeit fällig sowie gerichtlich geltend gemacht werden. Die Frist beginnt mit der Kenntnis des Vermieters vom Ausscheiden. Dem ausscheidenden Gesellschafter ist daher zu empfehlen, den Vermieter über sein Ausscheiden (schriftlich) zu informieren.

Bei Abschluss von Mietverträgen sollte wegen der Enthaftungsmöglichkeit einzelner Gesellschafter allerdings nicht dazu übergegangen werden, entweder nur mit den Gesellschaftern oder ggf. zusätzlich mit diesen neben der GbR auf Mieterseite den Vertrag einzugehen. Dies kann nämlich gerade beim Ausscheiden mehrerer Gesellschafter bei der Inanspruchnahme, aber vor allem bei der Abgabe von Willenserklärungen gegenüber allen Mietern zu erheblichen Problemen führen. Denn rechtsgeschäftliche Erklärungen im Rahmen des Mietvertrages müssen grundsätzlich allen Mietern gegenüber abgegeben werden. Sobald dem Vermieter bekannt wird, dass ein Mieter nicht mehr in den Räumen zu erreichen ist, kann er dorthin grundsätzlich wirksam keine Schriftstücke mehr an ihn zustellen lassen. Eine Klausel über eine Empfangsvollmacht wird in diesen Fällen nicht helfen, da die Vollmacht widerrufen werden kann und ein solcher Widerruf schon in der Mitteilung des Gesellschafters über sein Ausscheiden gesehen werden kann.

Besteht bei Abschluss des Mietvertrages ein zusätzliches Sicherungsinteresse, obwohl die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft auch privat haften, kann die Eingehung einer Bürgschaftsverpflichtung durch die einzelnen Gesellschafter verlangt werden. Im Wohnraummietrecht ist dabei zu beachten, dass insgesamt die Sicherheitsleistung nach dem so genannten Kumulationsverbot 3 Grundmieten nicht übersteigen darf.

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